Je hebt jouw droomhuis gevonden. Alles lijkt te kloppen. Maar wat als er na de koop gebreken aan het licht komen die je bij de bezichtiging niet hebt gezien? Dit noemen we verborgen gebreken. En die kunnen vervelende en kostbare gevolgen hebben.
In deze blog leggen we uit wat verborgen gebreken precies zijn, welke risico’s je loopt, en hoe Corten-Steijns als NVM-aankoopmakelaar je kan helpen om onaangename verrassingen te voorkomen.
Wat zijn verborgen gebreken?
Verborgen gebreken – officieel ‘onzichtbare gebreken’ – zijn mankementen aan de woning die je als koper vóór de overdracht redelijkerwijs niet kon zien, én waarvan de verkoper niet op de hoogte was. Pas na de sleuteloverdracht kom je deze gebreken tegen.
Veelvoorkomende verborgen gebreken zijn:
- Lekkages (dak, douche, riolering)
- Funderingsproblemen
- Houtworm of ander ongedierte
- Betonrot of zwam
- Elektrische installaties die niet veilig zijn
- Ramen met condens tussen het dubbel glas
- Verrotte vloerbalken
Sommige gebreken ontdek je pas tijdens een verbouwing of renovatie. Dit kan grote financiële gevolgen hebben.
De onderzoeksplicht van de koper
Als koper heb je een wettelijke onderzoeksplicht. Dit betekent dat je zélf verantwoordelijk bent voor het onderzoeken van de staat van de woning. Laat je dat na, dan is de kans klein dat je de verkoper later aansprakelijk kunt stellen.
Een NVM-aankoopmakelaar zoals Corten-Steijns helpt je hierbij. Met bouwkundige kennis, ervaring en een kritische blik weet de makelaar waar hij op moet letten. In sommige gevallen adviseert hij ook om een bouwkundige keuring uit te laten voeren.
De mededelingsplicht van de verkoper
Tegenover jouw onderzoeksplicht staat de mededelingsplicht van de verkoper. De verkoper is verplicht om bekende gebreken te melden. Vaak gebeurt dit via een uitgebreide vragenlijst, zoals die van de NVM.
Als de verkoper een gebrek bewust verzwijgt, en jij kunt dit aantonen, dan kan de verkoper alsnog aansprakelijk worden gesteld. Zelfs als het gebrek het ‘normale gebruik’ van de woning niet belemmert.
Wat als je ná de koop verborgen gebreken ontdekt?
In principe koop je een bestaande woning inclusief alle zichtbare én verborgen gebreken. Toch zijn er uitzonderingen. In de volgende situaties kan de verkoper aansprakelijk zijn:
1. Ernstig gebrek
Een gebrek dat het normale gebruik van de woning onmogelijk maakt – bijvoorbeeld een ondeugdelijke fundering of ernstige schimmel – kan als ernstig worden aangemerkt. De woning is dan niet veilig of niet duurzaam bewoonbaar.
2. Schending van de mededelingsplicht
Als de verkoper het gebrek kende maar dit niet heeft gemeld, overtreedt hij zijn mededelingsplicht. In dat geval kun je als koper juridische stappen overwegen.
Let op: ontbindende voorwaarden en clausules
In de koopovereenkomst kunnen clausules zijn opgenomen die de aansprakelijkheid van de verkoper beperken. Twee veelvoorkomende clausules zijn:
De niet-zelfbewoningsclausule
Wordt de woning verkocht door iemand die er zelf nooit heeft gewoond (bijvoorbeeld een erfgenaam, woningcorporatie of bank)? Dan kan deze clausule inhouden dat de verkoper niet aansprakelijk is voor bepaalde gebreken, simpelweg omdat hij die niet kon kennen.
De ouderdomsclausule
Bij oudere woningen wordt vaak vastgelegd dat je als koper rekening moet houden met verouderde bouwmaterialen of installaties. Hierdoor komen gebreken eerder voor jouw rekening.
Deze clausules beperken jouw rechten, maar vormen géén vrijbrief voor de verkoper. Juist in zulke gevallen is goede begeleiding door een NVM-makelaar essentieel.
Voorkom verrassingen: schakel een NVM-aankoopmakelaar in
De aankoop van een woning is één van de grootste financiële beslissingen in je leven. Juist daarom is het belangrijk om je goed te laten bijstaan. Een NVM-aankoopmakelaar:
- Neemt je onderzoeksplicht serieus
- Signaleert risico’s vroegtijdig
- Begeleidt bij bouwkundige keuringen
- Voert namens jou onderhandelingen
- Voorkomt dat je een kat in de zak koopt
Laat je dus niet verrassen door verborgen gebreken. Met deskundige hulp sta je sterker en maak je een weloverwogen keuze.
Veelgestelde vragen over verborgen gebreken
Wat zijn verborgen gebreken?
Gebreken die je bij aankoop niet kon zien, maar die na de overdracht problemen opleveren én waarvan geen van beide partijen op de hoogte was.
Wat is een ernstig gebrek?
Een gebrek dat het normale gebruik van de woning belemmert. Denk aan funderingsproblemen, ernstige lekkage of onveilige elektra.
Wat als ik na de koop gebreken ontdek?
In principe zijn verborgen gebreken voor jouw rekening, tenzij het om een ernstig gebrek gaat of de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden.
Wil je zeker weten dat je geen risico loopt op verborgen gebreken? Neem dan contact met ons op. Wij helpen je met kennis, ervaring én een objectieve blik bij de aankoop van jouw toekomstige woning.